羊城晚报记者范晗越
近日，广州市规划和自然资源局、市住房和城乡建设局联合印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，对阳台、飘窗等半开敞空间半计容面积部分的进一步优化引发关注。
在上月举行的广州春季土地推介会现场，广州市规划和自然资源局有关负责人在宣讲时将部分凹飘窗、花池等典型不规范案例列为负面教材，明确将维护市场规范作为政策重点之一，将严管前期报建压缩户内建筑面积、后期违规拆改的行为(这一行为俗称“偷面积”)。
有消费者提出疑问，政策规范后，近两年入市的部分超高得房率产品或将“绝版”，这是否会成为近期购房的决策关键？对此，开发商、行业专家均有不同观点。
两年来开发商狂“卷”得房率
阳台、飘窗、花池、入户花园等住宅半计容或不计容空间，是2023年11月容积率新规发布后商品房得房率提升的主要来源。在近两年的新房市场中，开发商针对它们各显神通。通过尽可能增加上述空间在报建环节的面积，并在建设环节对上述空间进行改建，开发商得以在同等的证载面积下向购房者展示出更大的空间。
从时间维度来看，2023年11月容积率新规出台后，广州商品房的得房率大致可分为三个阶段——
2024年新规实施初期，利用20%阳台率建设阳改房、在部分空间报建并保留80厘米飘窗。在开发商宣传中，此类产品得房率约为100%。
2024年年中，部分开发商开始增加花池报建、交付时改造，将景观阳台、阳改房的实际交付面积进一步扩大。同时，开发商还宣称可在交付时砸去部分凹飘窗，仅保留50厘米甚至30厘米宽的飘窗，以获得更大的使用面积。此类产品得房率被宣称可达100%-110%。
2024年下半年后，个别极端项目出现了“0飘窗”交付，即原本在报建环节设计的飘窗到交付阶段全部砸除。由于飘窗并不计容，砸去便成为了可使用的所谓“赠送面积”。除凹飘窗、花池这类较为明显的“偷面积”行为外，在实际操作中还出现了利用不计容的装饰面、装饰板“偷面积”的行为，开发商宣传的得房率也一路膨胀，极个别案例宣称达到120%以上。
有业内人士认为，此次规范报建审批后，广州新入市住宅得房率将回归新规初期水平，即100%左右。
高使用率产品销售走俏
两年多来，同等面积下，早期户型与极端案例的实际使用率差距便可达20%。以刚改户型中较为典型的80-90平方米面积段为例，差距几乎相当于一间面积不小的卧室。这足以成为影响三口之家和三代同堂家庭置业决策的关键因素。
市场行情也佐证了这一点。克而瑞于2025年一季度的一项专门研究显示，2023年新规产品入市后，市场份额占比仅用一年两个月便迅速攀升至两成，而新规产品实际仅占总供应量的26%。
更为显著的是，在新规产品的带动下，2024年广州中心城区住宅成交中，一手住宅的成交套数占比提升了6个百分点，一二手成交套数比从28∶72变为34∶66，旧规及二手房陷入了一段时间的以价换量局面。到2025年，部分区域二手住宅被挤压的情况更加明显，以天河区为例，二手成交占比从76%下滑至58%。显然，对于消费者而言，同等价位下更大的使用面积几乎是决定性的决策条件。
监管标准清晰利于行业发展
“得房率实际上是开发商并不需要花太多成本的竞争方向，无非就是敢不敢做而已。”一名任职于央企开发商的地产从业人士如是说。在部分风格更为稳健的开发商看来，2023年新规发布后至今的市场对于合规企业和项目而言并不公平，一是较早期购入的地块未必符合“偷面积”的条件，二是并非所有企业都愿意承担合规风险及违约风险。而敢于利用灰色空间的开发商和项目则相当于变相降低了地价和成本，反而在市场竞争中有了更大的让利空间。
普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓也提出，目前市场上的新规产品大多尚未交付，通过砸飘窗、改花池、扩装饰面等方式“偷”面积，是否存在漏水、裂缝的隐患？不少新建项目为了增加飘窗设计，在卧室、起居室都增加大量的飘窗报建、减少实体墙面，未来交付后业主如何使用也存疑。这些问题，非专业人士未必能通过样板间看出来。
“自2023年11月广州发布容积率新规以来，广州新规住宅在经历了初期的探索和中期的快速迭代之后，自2025年6月开始进入规范期。对报建审查标准的进一步规范，也有利于行业长远健康发展。把使用率这一块规范之后，开发商还是可以卷交付、卷服务、卷科技、卷健康等等。这些有利于购房者住上好房子的‘卷’，政府、市民都非常欢迎。”肖文晓表示。
[市民]
期待物美价廉新产品
这两年看房子，确实感觉越新的楼盘得房率越高，对“0飘窗”“120%得房率”比较心动。希望开发商今后认真做出合规好产品，以前那种80厘米飘窗就不要再做了，为了偷而偷，没有任何用处。
——天河区居民吴先生
[行业]
得房率在决策中占比过大
实际上，房子在提升设计、公区质量等方面需要花费的成本，都远大于得房率。最近两年，新规产品得房率一路飙升，这一因素在置业者的决策中占比过于放大。在这样的环境下，不少消费者的观望心理变得更强，今年还在看70平方米的三房，明年可能就想会不会有60平方米的三房。
——某央企开发商从业人士
[专家]
政策规范更利于稳房价
(政策规范)一方面可以稳定行业预期，避免房企陷入“越往后拿地、产品设计标准越宽松”的恶性竞争循环；另一方面，也对前期一些可能导致质量隐患和消防隐患的投机取巧做法进行拨乱反正，保障购房者的长期利益，非常有必要。此外，随着新规住宅的设计标准趋于稳定，新规产品对于存量产品(包括旧规在售楼盘及二手房)的价格冲击也会趋于平缓，市场价格关系更加稳定，更有利于稳房价。
——普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓
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